Не більше 100 гектарів в одні руки, заборона продажу землі іноземцям та оцінка землі – не менше нормативної. Так виглядатиме ринок землі в Україні вже з 1 липня цього року. В ніч з 30 на 31 березня 2020 року Верховна Рада проголосувала за земельну реформу в Україні. Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (проект №2178-10) підтримали 259 народних депутатів.

Що це дасть Україні та українцям йдеться в програмі «Прогроші» на телеканалі Перший Західний.

Скільки землі на продаж?

Прийнятий депутатами закон стосується землі сільськогосподарського призначення. Загальна її площа в Україні становить приблизно 42 мільйони гектарів. В Україні понад 60 млн гектарів землі. Із них майже 43 мільйони – понад 70% – це земля сільськогосподарського призначення. При цьому йдеться про дуже родючі ґрунти. Близько 40% с/г землі в Україні – це чорноземи. Під дією мораторію на купівлю-продаж землі перебуває понад 41 млн гектарів – за винятком тих, що виділені для ведення підсобного та особистого селянського господарства, садівництва та городництва. Із них більше 31 млн гектарів – це земля у приватній власності, з якої майже 28 млн – приватні паї. У державній та комунальній власності – понад 10 млн гектарів.

Заборони та обмеження нового закону

Закон, який ухвалили депутати, забороняє продаж землі іноземцям. Принаймні, до всеукраїнського референдуму. А також – обмежує обсяг купленої землі – не більше 100 гектарів в одні руки.

Відповідно до ухваленого законопроекту:

• з 1 липня 2021 року скасовується дія мораторію на продаж аграрної землі.
• З липня 2021 до 1 січня 2024 буде діяти обмеження на купівлю землі – не більше 100 га в одні руки. З 2024 року обмеження становитиме до 10 тис га в одні руки.
• З 1 липня 2021 до 1 січня 2024 року право на покупку землі буде тільки у фізичних осіб. Юридичним особам забороняється купувати землю сільськогосподарського призначення.
• надання права іноземцям купувати землю буде вирішуватись на референдумі.
• Іноземцям заборонено купувати землю, що розташована ближче 50 км від державного кордону України, незважаючи на результати референдуму.
• Не зможуть купувати з 2024 року українську землю також компанії, власниками яких є громадяни країни-агресора – Росії, що входять до терористичних організаціях.
• Також заборона поширюється на компанії, що знаходяться у власності іноземних держав або офшорів чи бенефіціара, яких неможливо встановити.
• Передбачене переважне право орендаря на купівлю
• Банки зможуть стати власниками землі тільки за умови, якщо земельна ділянка дісталась їм як заставне майно за непогашеним кредитом.
• Мінімальна ціна землі – не менше нормативної грошової оцінки. До 2030 року.
• Продаж державних та комунальних земель заборонено.

По чому земля в Україні зараз?

Одним з прогнозованих наслідків роботи ринку землі має стати підвищення ціни на землю. Наразі, протягом 10 років – до 2030 року вона, відповідно до закону, має бути не нижчою, аніж нормативна грошова оцінка земель.

Нормативна грошова оцінка земель проводиться з огляду на родючість землі в тому чи іншому регіоні. Минулого, 2019 року найвища нормативна оцінка земель була в Черкаській та Чернівецькій областях – 33 тисячі гривень за гектар. А найнижча – в Житомирській та Львівській областях – 21 з половиною тисячі гривень за гектар. Близькою до максимальної також була оцінка земель в Харківській, Кіровоградській, Донецькій та Одеській областях. Натомість, набагато меншим був цей показник в Рівненській та Волинській областях.

Треба зауважити, що справжньої ціни на землю в Україні не знає ніхто. Адже визначається вона, як і вартість будь-якого товару – через ринкові відносини. Яких в Україні поки що немає. Тому нормативно -грошова оцінка – це запобіжник, що землю в Україні не зможуть купити нижче, аніж вказаний для кожної області показник.

Як там у сусідів?

Однак закордонний досвід вказує, що вартість землі після відкриття ринку суттєво зростає.

У Польщі ціна на землю формується під впливом попиту та пропозиції, без втручання держави. Податок на землю у момент купівлі стягується з покупця та становить 2-5%. Ринкова вартість землі у 2017 році – 10300 дол. за гектар В період з 2011 по 2016 рік вартість землі зростала на 59%. Після вступу до ЄС, в Румунії почав діяти мораторій на продаж нерезидентам, який тривав 7 років. Ринкова ціна на землю до і після мораторію зросла в десятки разів. Наприклад, у 2011 році 1 га землі коштував 212,, а у 2017 – 6150 доларів. В Хорватії остаточне формування ринку землі завершалося в 2010 році. У 2013 році Хорватія вступила до ЄС, за рік вартість землі зростала на 16%, у 2014 році ціна 1 га була на рівні 4980 дол., а у 2017 році – 7000 дол. В цілому за даними Євростату у країнах ЄС найдорожча земля в Мальті, Нідерландах, Люксембурзі. Що ж стосується оренди землі в країнах ЄС, то найбільша орендна плата за рік становить в Нідерландах, Данії, Греції, Люксембурзі, Фінляндії та Польщі.

Нагадаємо, що зараз Україна намагається отримати критично важливий кредит від МВФ в розмірі 5 мільярдів доларів. Але ринок землі сам по собі не дасть позитивного результату. Ані для економіки ані для власників паїв. Він може запрацювати лише в комплексі з іншими законопроектами, які ще потрібно прийняти.

Коли запрацює ринок землі?

Тому ринок землі запрацює лише тоді, коли будуть діяти інші закони:

«Антирейдерський» закон – автоматизує обмін інформацією між реєстром прав і земельним кадастром, зобов’язує оцифровувати і заносити до реєстру прав інформацію на паперових носіях, реєструвати ціни транзакцій із землею. Ухвалений і підписаний президентом.

Закон щодо електронних аукціонів запроваджує прозорий процес земельних електронних аукціонів та зобов’язує продавати державні та комунальні землі винятково через такі аукціони – Ухвалений в першому читанні

«Дерегуляційний» законопроєкт – спрощує процедури передавання земель, децентралізує управління землями, передає державні землі за межами населених пунктів у комунальну власність громад та передає функції контролю Держгеокадастру відповідним місцевим органам. Ухвалений в першому читанні

Створення Фонду гарантування кредитів для малих виробників, для доступу малих виробників до кредитування, у тому числі для купівлі аграрної землі. Відповідний законопроєкт був зареєстрований у Верховній Раді у лютому, але незабаром його відкликали.

Як бачимо, запитань наразі більше аніж відповідей. Окрім законодавства необхідно також підтягувати і виконавчу частину – від боротьби із зловживаннями в дозвільній сфері і аж до пошуку механізму кредитування дрібних та середніх фермерів. І якщо якийсь з елементів складного механізму ринку землі не запрацює, вся грандіозна реформа може опинитись під загрозою.